Koupě nemovitosti podle nového občanského zákoníku

Je upravena v oddíle kupní smlouvy a specifická ustanovení jsou popsána v pododdíle nazvaném koupě nemovité věci. Za prvé je potřeba říci, že se rozšiřuje reklamační lhůta na skryté vady a to na 5 let od koupě – nabytí nemovitosti (uplatnit práva z vadného plnění na prodávajícím). Pokud prodávající věděl o skryté vadě či musel vědět se toto právo nepromlčuje.

V občanském zákoníku jsou možnosti, jak lze koupi nebo prodej nemovitosti podmínit, tzv. vedlejší ujednání – kde zůstává z minulého obchodního zákoníku koupě nemovitosti na zkoušku a cenové doložky je zde nová možnost zpětného prodeje nemovitosti a možnost lepšího kupce. Pravdou je, že obchodní strany si mohou v kupní smlouvě dohodnout i další podmínky koupě a prodeje nemovitosti.

Díky novému občanskému zákoníku jsou některá věcná práva mandatorní a nabudou platnosti zápisem do katastru nemovitostí a jsou omezením pro příštího nabyvatele nemovitosti (kupujícího). Mezi mandatorní práva řadíme: právo zpětné koupě, zákaz zcizení a zatížení nemovitosti, předkupní právo na nemovitost, právo lepšího kupce, výhrada vlastnictví nemovitosti a výhrada koupě na nemovitosti na zkoušku.

Výhrada vlastnictví nemovitosti znamená, že kupující se stane majitelem až tehdy jakmile zaplatí cenu nemovitosti. Jestli si chce na to kupující vzít půjčku či hypotéku, tak je nutné, aby výhrada byla vytvořena notářským zápisem či smlouvou a podpisy musí být úředně ověřené. Na kupujícího přechází možnost způsobení škody a to převzetím nemovitosti proto je dobré si nemovitost pojistit.

V případě, že je v kupní smlouvě dohoda o zpětné koupi či prodeji nemovitosti, tak prodávající či kupující musí nemovitost přesunout druhé straně za úplatu zpět. Jsou zde stanoveny lhůty pro uplatnění ustanovení. Lhůta, která je určena na 10 let a není nutné, aby u tohoto ujednání byla písemná forma, tak na to pozor!

Lepší kupec znamená, že pokud si prodávající nemovitosti najde během doby „lepšího kupce“ může nemovitost prodat tomuto kupci. Ve smlouvě si strany stanoví lhůty, jestli nejsou, tak je lhůta roční.

Předkupní právo mají i dědicové a je možné ho převádět. Zda-li je nemovitost koupena na zkoušku, tak se má za to, že jí koupí nadobro a to do 1 roku od uzavření smlouvy. Pokud není schopen nemovitost vrátit ve stavu, ve kterém ji převzal, tak jí nemůže prodávajícímu vrátit.